2018年12月13日 下午9:24
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中国土豪 死磕澳洲房市!

中国土豪 死磕澳洲房市!

在制造业萧条、能源业歇火的今天,澳洲的房地产业却一派热火朝天。来自中国的买家蜂拥而至,他们的大手笔惊呆了澳洲的小伙伴们。有澳媒称,中国人要把整个澳洲都买走了。

一、中国买家名噪澳洲

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图片:澳洲房产中介在街头发传单。

本月,一位王姓中国大陆商人以900万澳元价格购得悉尼Killara区的一幢豪宅;数月前,Point Piper附近一处名为Altona的豪宅以5200万澳元的价格卖给了一位山东商人,刷新了悉尼豪宅的价格记录;2013年初,一位中国富商在悉尼豪掷3350万澳元买下了一处豪宅……

现在,几乎每月都会出现中国买家豪掷千金购买豪宅的新闻。3月16日,澳媒报道称,随着中国投资者上个财政年在澳洲房地产市场上投资60亿澳元,联邦政府国会房屋经济委员会将着手审查相关的外国投资法律。

外国投资审批委员会(FIRB)的数据显示,中国已经成为澳洲房产的最大海外买家。与此同时,澳洲房价在2012年走出低谷后一路高歌猛进,不难理解,澳洲人将中国买家看成了房价上涨的推手。他们称,澳洲人在悉尼或墨尔本买到一套可负担起的房子变得越来越困难,因为富有的中国买家将继续把大笔金钱投入澳洲房产市场,一代澳洲人正被逼出楼市。

与之形成鲜明对比的是,中国的涉外房产中介并不在意海外市场可能出现的政策波动。在他们口中,时下的澳洲房产是低风险、高收益的理想投资标的。微信朋友圈上,诸如“2014——可能是近20年来投资澳洲房产的最佳时机年”这样的营销软文大肆传播;一批又一批中国人前赴后继地加入到了赴澳买房的行列中。

澳洲统计局近日的数据显示,在过去7年里,中国买家购买了悉尼18%和墨尔本14%的新房。投资银行瑞士信贷(Credit Suisse)估计,未来7年,中国人还将在澳洲房产市场再投入440亿澳元。

此外,外国投资审查委员会的报告也显示,在2013财年,除了新房的购买之外,还有5101宗现有住房购买合同待批,总价值63.6亿澳元,比上一年高出50%以上。2013财年澳洲该委员会总共批准了519亿澳元的房产投资,其中59亿来自中国,比前一年增长了42%。

自由党议员奥德维尔(Kelly O’Dwyer)称, 现在大部分的外国投资者被限制于购买新建房产,政府希望保证外来资金提高澳洲房产供给,而不是抬高价格,让本地人买不起。然而,如果大部分房屋是空置的,市场上没有充足的房源,那么外国投资就没有起到短期内增加供给的作用。

瑞士信贷的报告也指出,中国投资者正在成为边缘投资者,即愿意出高价购买房产,从而将房价不断向上推动。奥德维尔说,政府最初允许外国投资房地产的初衷在于增加房屋供给,增加澳洲建筑业的就业机会。现在政府将重新调查,以确定这样的初衷是否被违背了。

◎ 悉尼买房  华人10大“心头好”

提供海外物业搜索的网站Juwai.com基于2013年的搜索,列出了10个最常被华人搜索的悉尼城区。

1. 悉尼CBD
2. Turramurra
3. Vaucluse
4. Mosman
5. Dover Heights
6. St Ives
7. Drummoyne
8. Hunters Hill
9. Parramatta
10. Darling Point

二、中国土豪 蜂拥赴澳为哪般

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中国调控:投资客隔山买牛

中国人到海外投资置业的步伐越迈越快,很大程度上是因为中国国内的投资渠道变窄。限制购房、股市低迷等原因使得不少投资者将目光投向了海外房产,尤其是上层中产群体正逐渐成为海外购房主力军。

国际机构仲量联行公布的数据显示,迄今为止,2013年中国海外房地产投资的交易额已突破50亿美元。中国买家海外投资的目的地表现最为活跃的市场为欧洲、美国、澳洲和新加坡。

对于近年中国人海外投资热情不断升温,中原地产市场研究部总监张大伟分析称:首先,国内一二线城市目前大多采取了限购措施,而三四线城市楼市却普遍萧条,但具有投资潜力的却大多集中在一二线城市,所以投资者只能把目光转向海外。

而为了迎合国人海外购房热情,中国各大房企也加紧了出海的步伐。中国海外投资联合会的数据显示,2012年以来,包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通在内的10余家大型房企,已在海外有房地产项目或确定投资计划,投资规模已达上百亿美元。

澳元走低:助长海外投资

世界各地那么多房市,为何澳洲房市会特别获中国人青睐?其中一个原因是,澳元汇率已从高峰滑落,如今中国人用人民币兑换成澳元来买澳洲楼,等同变相减价。2013年底,澳元兑换人民币的汇率已经跌到 1澳元兑换5.10元人民币,这是自2009年以来澳元的最低点(澳元在2010年曾经涨到过 1澳元可以兑换7元人民币)——这对于想来澳洲投资的中国投资者来说,是个绝对利好的消息,拿投资70万澳元的物业来说,以前要花490万元人民币,现在只要花360万,整整节约了130万。

与此同时,很多投资者认为澳元短期内不会崩盘,所以就出现了一个新的投资概念,就是通过买澳洲房产来间接炒澳元。依然以70万澳元的物业为例,万一哪天澳元涨回6.5以上,可以把这个70万澳元的物业卖掉,再把澳元换回人民币,又多赚了100万元人民币。就算这个70万澳币的物业不涨,这样来回一次,也可轻松赚得230万元人民币。

环境宜人:求学移民前景佳

在购房大军中,来自中国大陆的潜在移民占到了一定比例。对他们来说,在澳洲买房意味着离理想的生活更进了一步。尽管买入澳洲房产并不能为购买者带来澳洲身份,但这些来自中国的富裕申请人如果考虑移民澳洲,总要在本地找安居之所,而这些富人很少会选择租房,因而买房似乎成了必经之路。

此外,也有一部分买家是为了留学在外的下一代做打算。如今,许多在澳中国留学生已经改变租宿舍的习惯,而开始买房。其背后原因不难理解,悉尼租房价格高,与其每月交房租,不如把租金作为房屋的分期付款,在学业结束时,可以把房子再出售。由于房价的持续上涨态势,这一进一出产生的利润甚至有可能填补交纳学费所带来的“亏空”。

未来光明:房价升势延续数年

房产投资其实和股票买卖、期货买卖一样,宁买升,不买跌。

因为价格上升的过程中只可能有一个时间点是买错了的,即价格上升到顶点时,此时房价就像从地板上升到天花板,无法再升。除了这一点,其他任意一点买入都是对的。但在房价下跌时买入,只有一点是买对的,即汇价已经落到最低点,就像落到地板上,无法再低,除此之外,其他点买入都是错的。因此,在价格上升时买入盈利的机会比在价格下跌时大得多。

关于房价,澳洲房产专家们对今年悉尼房地产的涨势各执己见,大部分人认为房产中位价不会重演2013年的15%的涨幅。然而,房地产研究机构SQM调查(SQM Research)的评论员克里斯托弗坚持大胆的预测,认为悉尼房价在2014年里能达到20%的创纪录增长水平。他认为,悉尼房价介于200万至300万澳元之间的房价将大幅上涨,到时将能体现出市场中的真正实力。

虽然克里斯托弗的预测显得有些孤立无援,但去年同期也没有人能预测到悉尼房产市场当年会达到15%的增长水平。

澳洲物业监察资深经济学家威尔逊博士称,悉尼正在蓬勃发展,但由于经济衰退和收益率下降使投资者失去了兴趣,他预计2014全年独栋房和公寓房大概会有7%的增长幅度。

澳洲房产监察首席经济学家奥利弗认为房价涨幅可达8%。他说:“我们看到悉尼房地产市场已经沉寂了很长时间,去年才从低水平上复苏。目前的利率非常低,我认为房价会进一步上涨。”但奥利弗博士补充道,较高的价格将意味着购房者不会太活跃,新房增加与失业率的攀升也将抑制房价达到去年的涨幅程度。

加国政策收紧:澳坐收渔翁之利

加拿大的政策规定,拥有净资产达160万美元的外国人,无息贷款给加拿大政府达五年,借款人及其家人即可获得永久居留权并可提前获得加拿大国籍。但今年2月,加拿大金融部部长宣布即刻停止这一已经实施28年、旨在吸引海外富人的签证项目,从而减少经济出现泡沫风险。

这一消息使得好多申请者的“枫叶卡梦”破碎,大量富有的中国投资者开始将目光转向了经济实力差不多的澳洲,他们希望能够在斥资投资的同时,获得澳洲的永居。

◎ 来澳洲买房  也不是没风险

● 在澳洲投资房产的回报率并不像想象的那样高。在澳洲,除房价外,要考虑的投资成本还包括:物业费、市政管理费、房屋中介服务费、水费……土地需定期估值,要支付土地增值税;在房屋出售时,外国人需支付高达45%的资本利得税……有人计算,在扣除所有费用之后,投资回报率在3%以下。这个收益甚至低于澳元的定期存款利率。

存在政策风险。在2008年以前,澳洲政府规定所有新项目的外国买家不能超过50%。全球金融危机爆发后,澳洲政府为刺激经济,取消了这个限制。一旦房地产过热,政府如果恢复上述规定,当前的房价几乎是站不住的。

● 从宏观经济来看,人民币国际化加快与人民币币值的变化,中国经济前景与澳元汇率的互动等,都是潜在的不确定因素。

● 目前海外客在澳洲多数购买的是楼花(未完工的物业),在从楼花变成真实的房产之前,还有很多不确定的因素。

三、中国买家入侵澳洲房市  有人欢喜有人忧

Mt-Druitt区不满中国人购房

图片:悉尼Mt Druitt区的民众不满将一处包含水池的地方卖给中国开发商。

普通澳人看中国扫房团:担忧

随着澳洲房产,特别是悉尼房产越来越多地被亚洲面孔人士买走,大肆报道亚洲人买房的新闻屡屡见诸报端。

《悉尼先驱晨报》曾发表题为《中国买家抬高澳洲房价》的文章。文中写道:戴维·莫雷尔是墨尔本一名房地产中介。两周前,他的客户在墨尔本东部坎伯韦尔的房屋拍卖中输给了一名中国买家。 莫雷尔说:“这女孩大概19岁左右,不懂英语,也不知道怎么竞拍——她只是不停地举手。这个女孩是持学生签证购房的。”最后,这位年轻的姑娘以182万澳元的价格拍得这套三居室房产。

在悉尼也有中国买家高价竞拍房产的例子,一些富裕的中国家庭找到房地产中介,由他们的孩子充当翻译,动辄便用几百万澳元的价格买走靠近市中心的房子。

澳洲新闻集团旗下媒体报道称,澳央行行长史蒂文斯(Glenn Stevens)表示,富有的亚洲投资客推高了澳洲房价,内城区房价压力最大。但澳洲房价在最近几个月突飞猛涨,导致本地人的住房负担能力恶化。史蒂文斯说:“虽然现在有房子的人会很高兴看到房价上涨,但我们应为下一代想想。”

澳洲部分地区对中国“扫房团”的担忧甚至已经演变成了一种种族歧视。近日,有网友曝出在悉尼Ryde区的房产广告宣传标语上看到了一则针对亚洲人的种族主义言论——“亚洲人莫来,他们不是澳洲人的面孔,我们说英文,要拯救澳洲文化……”,这些言论是被打印在白纸上,并贴在房产广告宣传标语上的。有报道称,竖起广告牌的位置在Ryde Buffalo Road的172号,这是澳洲大型房产中介公司LJ Hooker所成功销售的一处房产。此消息曝出后立即引发了华人社区的议论和指责,随后Ryde地方政府已经派人移除了标语。

业内人士看海外投资客:欢迎

并非所有澳人都对亚洲人置业表示反感。房地产业内人士对于亚洲人来澳买房则表现出欢迎态度,此外,已有物业的澳人屋主以高出底价数万甚至数十万澳元的价格成功出售房产时,心里也充满喜悦。

瑞士信贷的一份报告显示,中国人一窝蜂投资澳住宅市场,最受益的还要数澳洲大型住宅项目的开发商,如Australand和Mirvac;建筑材料公司CSR、Boral和Adelaide Brighton;房地产网站所有者REA集团和费法斯传媒,以及主要银行,还有DIY零售商,如Wesfarmers旗下的Bunnings、Woolworths旗下的Masters,此外,还有房屋材料供应商Dulux和GWA等。

3月14日,澳洲新闻集团媒体报道称,维州某房地产中介瞄准了中国投资客,为了向他们大力推销墨尔本地区的百万房产,中介们利用诸多方法推销,包括拍摄中文房产宣传视频,雇用普通话和粤语代理及翻译等。

费法斯集团“商业一日”栏目评论人士帕斯科表示,澳人不应该惧怕中国人买房,相反应该欢迎他们,“如果澳洲拒绝一个能每年带来100亿澳元投资及大规模就业的商业机会,那对于澳人来说就是悲伤和可笑的。澳人不应该仅因为仇外和短视的保护主义者言论,而拒绝中国人来澳投资买房。否则不仅会失去高质量的就业机会,还会让这个国家失去变得更富裕的能力。”

政府:或借年度财案出手治理

有评论指出,虽然澳洲左翼和右翼政客常常不能达成一致,但在面临“中国买家大肆抢购房产所造成的威胁上,他们首次这么容易地达成了统一”。

有媒体称,虽然此前工党政府宽松的海外投资管理法律给州政府提振了收入——由于房产买卖热潮,州政府在印花税上赚得大笔。但如今,澳洲的房产供应量远远不能满足澳人的居住需求,而另一方面自管养老金和中国投资者又将年轻的置业者挤出了市场。

《房产观察家》杂志分析称,政府无法对自管养老金进行立竿见影的限制,因此只能针对海外投资者了。联盟党艾伯特政府没有就房产事务单独设立部长一职,所以这一问题最可能在今年5月的财政预算中获得答案。目前,澳财长已要求众议院常务经济委员会检视海外投资是否真的为本地建筑业及其供货商带来了利益,及澳洲海外投资政策与别国相比的优劣,以确定是否应该收紧与住宅房地产有关的海外投资政策。

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